罢市、减租、转让… 破福州新商圈“成长的烦恼”

本周，万象城再次上演租金风波，而此前不久，冠亚广场部分商户为要求管理方减租而集体罢市。再往前数，宝龙、火车站第一街、东区，还有更早的中亭街都曾经经历过类似的风波。对此有不少人把这归结为正常的磨合期，但是这也成为榕城商界一个避不开的“成长的烦恼”。上周五，本报每周一期的商业沙龙特邀请榕城部分商家、学者齐聚三和名茶，就此进行了座谈。

    本期嘉宾＞＞

    福建企业策划中心主任 教授 陈清福

    福建冠亚企业经营管理有限公司副总经理 黄捷

    华辰集团商业总监 魏然

    利嘉实业集团有限公司总经理助理 王洪

困局1 起始租金

    主持人：今天邀请的中亭街、冠亚广场和正在开发茶亭街的华辰集团，可以说代表了榕城商界的三个阶段：安然度过磨合期已兴旺的中亭街、正处于磨合期困扰的冠亚广场、尚在建设中的茶亭街，对于近期屡屡上演的罢市风波，租金是矛盾的焦点之一，对此大家有何看法。

    黄捷：从租金来看，东街口、津泰路的店铺租金都达到１０００、８００元／平方米，因此，冠亚平均每平方米２００元的租金对不少商户而言，还是可以接受的，随着冠亚的可持续发展下去，租金水平一定会随着商户利润的增多而水涨船高。

    王洪：２００３年刚开始发展的中亭街沿街店面每平米的租金为２８０元，可是过了没多久就降为１００多元，发展至今，沿街店铺租金已经升为８００元／平方米。所以，就冠亚广场目前的地段水准而言，它的起始租金并不高。

    魏然：在商业地产经营中，出租和销售永远是个矛盾的统一体。从商业运营部的角度出发，他希望这个商业地产卖得越便宜越好，因为，价格低了，商业运营部门在招商过程中要承受的租金压力就越小，商户的存活率就越高。而从销售部门的角度出发，他却希望你卖得越贵越好，只有项目卖个好价钱，才能追求利益的最大化。

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把猪养大了再卖

    王洪：或许前年大利嘉电子城的发展模式值得借鉴。１９９８年问世的大利嘉电子城，一直经营到２００６年才开始向租赁商户出售铺面，不仅卖出了很好的价格，而且还巩固了商户的凝聚力。

    陈元顺：我们２００７年做亚细亚广场时租金很低，后来附近的中亭街做起来后我们这边的租金也开始上涨了，那个时候不回购的话后面的成本压力就太高了。

    魏然：所以从现在来看大利嘉城当时的情况只能作为一个特例。今后茶亭街项目中的商业地产，除了沿街约２万多平米的商业店铺是出售外，计划剩下的８０％产权均是由集团自己持有。自己持有产权的好处就是能给这个项目聚集稳定的人流、实现今后发展的整体规划及平衡租金的水平。

困局2 产权归属

    主持人：如魏总所说，不同产权归属的商圈在管理上遇到的阻力显然不同，如何找到这其中的平衡？

    黄捷：冠亚广场１００％的产权是出售出去的，因此在集中管理方面可能有一定的困难。一部分纯投资的业主，他们不愿意给商户更多的扶持政策，在招商问题上，他们也只看中租金水平，因此，就产生了一些问题。

    其实，这些问题在我们招商初期也考虑到了，因此，我们在出售产权时，大部分的产权是以带租约形式销售出去的，即我们出售这部分产权之前是和业主协商好，届时这个商铺的业态布局是要和商业管理公司计划的一样，否则不给予出售。

    魏然：如果把一个商业地产分割成一个个独立的小产权出售，其存活的概率是很低的。不过从目前国内的商业地产发展来看，还没有找到一个非常合理的发展模式。可是，我们还是有做过一些尝试，如从最初的全部出售到现在的只租不售，然而只租不售是可以统一今后的管理要求，但是如何体现开发商的利益点，开发商能否承受巨大的资金缺口就成了一个新问题。

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需要金融产品支撑

    主持人：刚才华辰提到了商业地产的长期利益问题，在产权的归属比例上，一定程度上取决于开发商能否承受巨大的资金压力和风险，对此，是否有转嫁的方式呢？