榕主题商业引凤入巢成主流

　　9月，阳光国际集团的阳光国际生活街区、金辉集团的莱茵城·丁香街、南国金辉·湖畔商街、水印长天·水岸商业街、中天地产的金外滩·名店、三木集团的尚层建筑增值型临街旺铺热销……福州地产商铺进入集中放量时期。

　　伴随着投资商铺的不断升温，在业态日益集中的当下，上世纪90年代那种“平层单店”的经营模式显然已经无法满足如今的消费心理，如何“以铺聚商”在同类项目中发掘新的价值洼地，成了开发商亟待突围的课题。无疑，“筑巢引凤”，千方百计地吸引“巨头”的入驻或采用百货的营销策略，已为市场所共识，引领福州商业地产项目的迅速崛起，走出消费模式的“单行道”。

　　现象：引“凤”入巢成主流

　　“在上世纪90年代末以前，福州商业地产多以平层单店的形式对外出售，多以社区服务类的便利超市、美发美容、中介、诊所、药房、养生保健、便餐等为主，这样的商业形态显然无法达到笼络人心的效果”，群升国际企划部相关负责人认为，早期这类商业多由于住宅类开发商迫于规划中“配套公建”的面积要求而建，形式多以临街独立店铺为主。

　　在采访中，许多业内人士将以前这种“街铺”模式的店面认为是主要是迎合区域投资客群对商铺投资的需求。这样的社区店，因为投资金额相对较小，因此一度呈现旺销。虽然店面好卖，但后期经营就相对冷清，这都与开发商的定位等等有关。　

　　随着“东扩南进西拓”大福州战略的不断推进，可以发现除了东街口、台江等老商业中心外，东区、金山、上街大学城等新区的大型商圈也日益成熟起来。鼓山新区的东方伟业、星光大道、钱隆第一街；金山新区的金山商业街；仓山的下藤步行街；大学城的艺术街、行政街、文化街、商业街和服务街……纷纷涌现，奠定了其在各自区域不可撼动的商业地位。尽管形式和内容各不相同，但是千方百计地吸引“巨头”的入驻或采用百货的开发模式，却成为共同的营销策略。

　　零售巨头新华都和粤菜名家潮福城正式加盟阳光国际生活街区；王府井、百盛、银泰、太平洋等多家国内百货业巨头都曾到群升国际考察；星光大道引入了苏宁电器；君临东华引进了喜盈门建材超市；东方伟业引入了沃尔玛；尚层建筑汇聚了肯德基、环宇百货……种种迹象表明，大型商圈筑巢引凤的时代已经全面来临。

　　剖析：平层单店难成大器

　　“商业地产的作用是近年才被逐渐认识并不断地加大开发。”业内人士江映辉告诉记者，商业土地的比重原来在土地开发总量中的比例很小，并明确规定在协议或者拍卖的土地中商业用地必须小于8%，而且早年的商业多以底商小店的形式存在，限制了大型商家的入驻。

　　因为它们的商业目标业态多以社区服务类的便利超市、美发美容、中介、诊所、药房、养生保健、便餐等为主，投资风险相对较小，多数比较适合于初次进行商业不动产投资、投资规模不大的区域性投资客群，难以形成聚合效应。一业内专家评价其：“不能自成一体，成不了‘大气候’。”

　　“2003年左右，伴随着百货、SHOPPINGMALL大量涌现，福州市场上商业地产已经由原来的单店营销转为集体对外的营销，而且营销的手法越来越成熟。”麦田商务运营部吴经理认为，引入超级百货，可以带给人一站式的体验，吃、喝、娱、购随心所欲，没有导入百货以前，在平层店铺主宰商业主流的时候，第二层、第三层店铺难觅人踪，更别提利润了。而百货的导入，恰好把一层、二层甚至更高层紧紧地联系在一起，充分保证了旺盛的人气，从而带来了丰厚的利润。

　　旺销未必“旺市”

　　现在有些开发商认为只要引进了“巨头”，采用了百货模式就能保证商圈的旺盛，其实商圈能否旺起来，关键还是取决于人流和交通。在非核心区域引进“巨头”，在前期确实能够促进销售并带来客流，但是这样的旺盛很难持久。一位业内专家这样认为，“对于核心商圈来说，商业地产的发展还好理解一些，而目前福州一些相当大型的商业广场，定位为SHOPPINGMALL，由于其建设地都不是福州市的商业繁华地带，是独立单设的一个大面积的购物中心，今后会怎样发展，目前尚难下定论”，这位专家表示出了些许的担忧。目前在福州的一些商业地产，甚至出现了一面热一面冷的情况，沿街店面看起来都挺不错，商业繁荣，人来人往，而背街一面却出现截然不同的境况，店铺出现大量的闲置，暂且不论其定位发展，能把店铺招满就不错了。